郑州南龙湖一半是海水，一半是火焰
是时候谈谈郑州南龙湖组团了。
在过去大半年内，我一直在回避提及南龙湖。
一方面是我看不懂这个区域和市场，无法对其准确定位与判断未来发展；
另一方面的确是因为忙，一直没有系统转南龙湖，也无法系统梳理南龙湖的脉络支线。
上周，团队冒着酷暑，实地探盘南龙湖，系统梳理了南龙湖的道路、交通、楼盘、配套、人口等情况；另一方面，我对照南龙湖规划图、现状图，试图梳理出历史发展脉络和未来发展趋势。
今日开谈。
南龙湖的概念和历史
在郑州紫荆山广场正南方向14公里的地方，有一个长约6公里，宽约6公里的建成区域，郑州人称之为郑州南龙湖。此南龙湖是对应郑州东北部的北龙湖相对而言，但却比北龙湖发展历史更早、更悠远。
南龙湖组团属于新郑市龙湖镇，不属于郑州市区管辖。这是很多问题的根源。
南龙湖组团属于新郑龙湖镇。
新郑市龙湖镇是郑州的宜居教育城，郑州市重点支持的3个中心镇之一，国家新型城镇化综合试点之一。年，龙湖镇域经济社会发展跃居全省百强乡镇第4位，正式跨入全国建制镇综合实力百强行列，位居第91位。
南龙湖历史悠远，文化悠远。这里有建筑业鼻祖李诫之墓、唐朝宰相裴度之墓、荆王石塔等古迹，只是很多人不知道。
这里，年龙湖科技教育园区（大学城）成立，当时规划面积19平方公里。年3月，郑州新郑教育园区成立，园区总体规划面积平方公里。
年郑州升达经贸管理学院正式招生。屈指算来，已经23年了。
年3月，郑州新郑教育园区成立，园区总体规划面积平方公里。
郑州华南城于年4月9日正式入驻郑州新郑市龙湖镇。年，华南城首期开业。可惜，南龙湖生于升达大学，折腾于华南城。一切，用言语无法评说。
可是，南龙湖依然是这样的南龙湖。新老结合，建设飞速，城乡结合部气息浓郁，但又人声鼎沸，熙来攘往。
看不明白，看不懂。
宏观认知：东哥解牛南龙湖
南龙湖，也叫新郑市龙湖镇。官方的另一个称呼叫“新郑教育园区”。
组团北部紧邻郑州市区范围，北靠南绕城高速（仅部分区域在南绕城高速以北），南接新老连接线。部分区域在此路以南。东临新郑孟庄镇，以潮河为界，西部依靠新密市。规划区范围西边界为郑尧高速公路。
根据南龙湖组团的发展轨迹和路网结构，我们可以把南龙湖分为三个片区：
片区1：北临南绕城高速，南靠新老连接线，东至郑新快速路，西临龙湖大道。
这个片区是最先成熟发展的区域，也是目前区域最成熟的片区。
片区2：北临南绕城高速，南靠新老连接线，西至郑新快速路，西到孟庄镇，以潮河为界。
这个片区是以华南城为核心的辐射发展地带，是近几年发展的重点区域。
片区3：北临南绕城高速，南靠密港路，东至龙湖大道，西到郑尧高速公路。
这里目前自然条件良好，属于未来待发展区域。
南龙湖的路网交通
我们看待南龙湖，是站在市区的角度来看他的。
理解南龙湖，一定要理解南三南四南五片区。
我之前专门论述过南城片区，里面有张图我们借鉴一下：
南龙湖组团现在及未来的路网如下：
南北路：
1、郑尧高速公路
2、大学南路
3、龙湖大道
4、鸿鹄路
5、郑新快速路
6、中华路
7、滨河大道
其中，大学南路连接市区大学南路，到达新密曲梁镇。
龙湖大道连接市区京广快速路及中州大道，抵达新郑市区。
郑新快速路连接市区郑新快速路，抵达新郑市区。
中华路连接市区国道辅道，抵达新郑市区。
可以说，南龙湖是连接市区南城与及新郑市的战略要地。
提前先把问题摆在这：
如果郑南新城发展起来、新郑市区发展起来，新郑市、郑南新城与郑州市区连为一体的话，作为郑南新城的首站，南龙湖肯定不会差，肯定会发展起来。
详细分析看文章当我提出的概念时，估计会惊愕掉很多人的下巴。但是，这有可能。
东西路：
1、南绕城高速公路
2、祥云路
3、祥和路
4、双湖大道
5、祥安路
6、泰山路——华南城大道
7、新老连接线
我们要知道：
祥云路很有可能就是未来的郑州南五环，是要建高架的。
双湖大道要连通至航空港，也是航空港的北边界。
泰山路及华南城大道直通航空港北港，也是地铁2号线（9号线）延长线的经过路线。
新老连接线是连通航空港北部的。
从这个角度来看，南龙湖是和航空港的北部是平行的。
地铁：
这条地铁线，可以叫城郊线，也可以叫机场线，也可以叫2号线延长线，可以叫9号线延长线。因为南龙湖的地理位置，天时地利顺其自然的成了第一个通地铁非市区片区组团。
这条地铁线在南龙湖区域共有6站：沙窝李站、双湖大道站、小乔站（暂未开通）、华南城西站、华南城站、华南城东站。
东哥团队实验性坐了此线路，从紫荆山站坐车，到南龙湖第一站沙窝李站下车，共用时24分钟。但机场回城路过南龙湖站点车次过少，时间过长，甚是遗憾。
未来规划：
地铁7号线延长线：途径南龙湖未来发展西片区的大学南路，共有三站。
建设及开通时间未知。
地铁16号线：途径南龙湖郑新快速路，抵达新郑市区，共有三站。
建设及开通时间未知。
也就是说：未来途径南龙湖的地铁线路有三条地铁线。其中，华南城西站是双地铁交汇及换乘站。
从地铁线路规划来看，区域交通未来可期。
但建设时间未知。未知。
生于升达大学，折腾于华南城
曾经，郑州升达大学是南龙湖的代名词。
如前文所言，南龙湖的发展，起于教育，起于升达大学。
当年，当东哥还是白衣飘飘青春无限年华之时，从郑州北区坐公交、再转专线公交、坐三蹦子到南龙湖升达大学找女同学时，需要时长2个多小时。那时，南龙湖一片荒芜，周边农田林立。我洋溢着自信：你们这是农村，下周找哥去玩，哥带你去市区金博大、光彩市场转转。
十几年过去了，似乎抵达升达的公交体系还是不够完善，只是南龙湖已经是高楼大厦了。可是，这已经是16年过去了啊。人生有多少个16年。
这次深度考察，依然看到的是很多残存的建筑、破旧的小路、有限的人们以及大货车横行的龙湖大道。
而这16年间，郑东新区已经是从无到有，天上人间。
南龙湖当年定位是宜居教育城到新郑教育园区。我记得中间还提出要建设医疗疗养胜地。当年的确是按照整个目标建设的。
比如，目前区域有：
郑州升达经贸管理学院、中原工学院、河南工程学院、河南医学高等专科学校、中原工学院信息商务学院、河南机电职业学院、河南工业贸易职业学院、河南检察职业学院等大中专院校。
可惜，后来有了北大学城、有了龙子湖大学城，南龙湖风光不再有。
再后来，相关部门对南龙湖的定位似乎发生了变化，“建立商贸物流现代产业新高地”的口号提了出来。于是，郑州华南城这个庞然大物应运而生。
郑州华南城以万平方米总规划建筑面积的超大体量，集商贸交易、物流集散、展示推广、信息交流、创新促进、产业培育、特色旅游、城市化综合配套等八大功能于一体，成就中部地区最具规模效应的现代综合商贸物流城，是华南城集团在商贸物流领域的又一次全新力作。
我印象里，当年华南城来郑州气势汹汹。以炫炸天的效果图，颇吸引了郑州人的众多目光。当时人们的确幻想一个新的商贸庞然大物能够把郑州零散的市区商贸服务业统一到南龙湖，形成一个新的市场。
可惜，时代已经不同。当年深圳华南城的成功，不能够在郑州复制成功。
时代变了！
从目前的运营情况来看，至少还没看出有勃然兴起的迹象。未来，以我的经验来看，心里没底。而当年效果图里炫炸天的高楼大厦，也没见了。只剩下市场、住宅小区和所谓人流稀少的奥特莱斯。
华南城，给南龙湖带来了发展，带来了人流，但破坏了南龙湖的宜居宁静。物流、商贸，本来就是和宜居和教育是不兼容的。郑新快速路，成了华南城通道！
如何解，如何破，是个问题。
南龙湖的人
很多时候，我观察思考一个区域的发展，习惯性站在人的角度。人是所有一切的关键。
南龙湖现在的人是什么类型？多少数量？
未来在这里的人是什么类型？多少数量？
南龙湖目前交房小区有40多个，入住人群有40万左右（包括租赁）。以有限的访谈来看，目前南龙湖主体大概有几类人：
1、本地人。大概5—8万人。
2、在此做生意的人（包括物流）。大概3——5万人。
3、华南城商户及工作人员。大概3——5万人。
4、学生教职工。大概5——8万人。
5、在市区工作在此居住的人。大概20万人。这种主体以刚需群体为主，部分别墅客户。
从这个大概数据来看，南龙湖人员较杂，整体分布不均。这也导致我们看到的景象也是新旧结合，有城乡结合部的感觉——至少是外围来看（部分小区内部规范良好）。
这种局面，未来会一直持续下去。
随着目前在盖的小区的陆续交房，随后人员会更多，街区会更热闹，也会更拥堵。这是未来。
房地产发展的混杂
我依稀记得，当年南龙湖第一个比较出名的小区是龙泊圣地。
当年南龙湖的确是依托自然资源以宜居卫星城的目标打造的。在当时来看，龙泊圣地的产品、理念还是很好的。
后来，出现了更多的刚需高容积率社区。依稀记得大概是年左右，易居国际城出现。当时售价元/平米。我想：谁会在这买房啊。
后来，就出现更多的更多的故事。
再后来，康桥地产横空出世，名盘频出。直到康桥林溪湾以“人生当有别,一墅见高下”的豪迈之气铸造经典豪宅，引无数郑州富人竞折腰。
再后来，融侨、康桥、绿都、正商、振兴、锦艺、国瑞、华南城、阳光城等数十家知名开发商纷至沓来，纷纷掘金。房价也有元/平米上涨到现在的——元/平米之间。
问题是：当整个区域的房价都到了元/平米之时，整个区域的房价竞争力已经消失殆尽，未来怎么办？
目前这个区域有30个在售项目，有40个二手房楼盘。改日专门论述区域房地产市场及房价格局。
一半是海水，一半是火焰！
有人说：南龙湖是郑州的通州；但现在的通州已经升华，南龙湖已经赶不上。
有人说：南龙湖是郑州的燕郊；但南龙湖人不甘心，凭什么说我是燕郊。
那么，南龙湖是什么？
回头来看，南龙湖发展时间已经达一二十年之久，仅仅发展成现在这个样子，实不应该。现在给人的感觉是有点四不像。
发展成现在是什么原因呢？
规划的落地执行；配套设施的完善。
最关键：他还只是新郑市的一个镇。一切只能靠野蛮生长。
而我们回头看看，白沙组团、绿博组团的背后主导者是谁？
也许就一目了然。
但同时，又给人以希望。这种希望如前文所说，地铁、交通、航空港边缘、郑南新城桥头堡。
你说他是郑州刚需青年的宝地吧？他和市区之间的交通、距离、生活配套实在有点差强人意。
你说他是卫星居住城吧？环境又略显噪杂，和品质生活区不沾边。
你说他是教育城吧？似乎缺少了太多人文的氛围和环境。
你说他是房地产价格洼地吧？现在房地产价格已经不低。
所以，他让人看不清，说不明。
关于未来，充满多种变数。
也许，机会就在这种混沌中。
比如，我提到的片区3的部分。未来是个宜居好地方。但那里属于未来的发展。还得5年才能启动。
比如，如果郑南新城急速发展，当新郑成为郑州市的一个区时，他和周边的郭店、孟庄、薛店、航空港、新郑形成巨无霸，而他是桥头堡。
最关键，我们也不能站在市区的角度去看南龙湖。他本身与造血能力、吸附能力。
似乎，一切都需要时间去证明。
海水与火焰的焦灼，在每一个关心南龙湖发展的人的心中。
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