你看看，新郑的房价能降吗

新郑惠来往

80万新郑人都在看！合作：

年新郑楼市可谓是风起云涌，国内知名房企地产大鳄在新郑新区跑马圈地，如今两个月时间过去了，这些地块都已规划完毕，正式面市，房企的贴身肉搏战一触即发，对于这些外来大鳄的首秀，新郑人怎么看？后续市场会发生什么变化？新楼盘井喷供应，该怎么选择？我们再次调研，获得答案！

新郑人热衷购房的内在逻辑

首先看一组蓄客数据：

新郑碧桂园，前期验资积累客户余组，2月14日开始认筹，截止目前认筹近组；

招商轩辕华府，2月25日营销中心开放当天启动客户验资升级，目前已验资约组客户；

佳兆业悦峰，前期意向登记中，目前积累客户近组，预计7/8月份开盘；

金科御府，前期意向登记中，目前积累客户近组，预计下半年开盘；

正商公主湖，2月份去化40多套房。

这种热度，与郑州的楼盘相比也毫不逊色，恐怕又会有热心网友提醒：楼市分化时代，去三四线城市买房的人醒醒吧！

然而，新郑人热衷买房自有其内在逻辑，三四线人口净流出？流动性差？涨幅有限？别以为他们不懂！以下是新郑人购房的真实诉求，其实也是当前三四线地市购房的真实诉求。

其一、新郑本地人不缺房，但缺好房。他们大多数房子都在老城区，从外部环境来看，老城区发展已久，已经到极限了，建筑破败不堪，大街小巷拥堵，从内部环境来看，老小区设计理念落后，至于五重绿化，人车分流，南北通透，是根本没有的。

这正应了那句话：

中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

而在新区买套房，可以满足新郑本地人对美好生活的需要。反观新区，有亩轩辕湖湿地文化公园，政府斥资1.6亿改造的暖泉河，发达的路网，政府机构，优秀的医疗教育资源等。随着优势资源的转变，老区空壳化，新区越来越成气候。此外，目前新郑的新楼盘多集中在新区，这里的楼盘品牌大、产品理念先进、物业服务优质，当然受到购房者追捧。因此，小换大、旧换新、劣换优，这是新郑人实实在在的改善需求。

其二、讲究面子的攀比心理。县城地方不大、圈子小、房子这种大事传的快。

如果你是在城关镇、辛店镇等周边乡镇，十里八乡的会问是在城里租的房还是买的房，你回答租的或是买的，带来的绝对是不一样的感叹。和同学同事聚会，他们问你在哪买的房子，你回答市中心或是郊区，带来的绝对是不一样的话题。

朋友小C单位搬到新区后，有同事在附近某楼盘买了房，带同事去看，很多人也跟着买了，小C并没有买房的需求，但看大家都买，也就跟着买了，更多的是一种身份标签吧，无关居住或投资。

虽然客户购房热情高涨，但后续市场到底会怎样呢？

阴晴难定的新郑市场

备注：仅包含新郑市区，不包含龙湖镇、薛店镇、孟庄镇等成交数据。

可以看出，新郑中心城区在16年之前，成交量稳定在40万方左右，此前，新郑单个楼盘的年度成交量不过4万方，这是地市楼盘正常的成交量。

进入年，受到整体行情的影响，新郑迎来了成交高峰，实现了翻番，在如火如荼的年，很多地市都是这样，这是一种透支。

但年，成交量开始下滑，地市缺乏人口流入，经过持续两年的需求透支，后续的成交量恐怕难以乐观看待。

在成交悲观预期之下，供应量却不小，下面是年各楼盘预计的推货量：

年潜在的供应量达到万方，如果年成交量下滑至60万方，将形成2:1的供求关系。

年新郑市场迎来了本土房企和外来房企混战的新局面，本土房企更懂本地人的需求，但外来一线房企带来了崭新的产品理念，该如何分析这些楼盘呢？

新区典型楼盘分析

土豪的终极置业选择——新郑碧桂园：

基本情况：项目位于新郑市中兴路政通路交汇处向北米路东，占地面积亩，容积率2.0，建面约20万方，分为东西两个地块，西院规划7栋高层，7栋洋房，东院规划7栋高层，11栋洋房，全部精装，首推西院，高层备案价元/㎡，预计3月底开盘。

户型配比▼

点评

㎡起步的纯改善大户型精装社区，这在新郑市绝无仅有的，售楼部门口停的车不是奥迪就是路虎，与简单的售楼部形成了鲜明对比。劳斯莱斯的产品打造理念是挺好的，户型也是棒棒的，但实际交付后的工程质量、园林景观、精装水准，能否契合这种高端的定位呢？

央企打造的高低配小盘——招商轩辕华府

基本情况：项目位于政通路中兴路交会处向北米路东，占地面积35亩，容积率2.0，建面约4.7万方，规划6栋7层洋房+2栋17层高层，高层精装，洋房毛坯，预计4月份开盘。

户型配比▼

点评

招商拿的地配不上自己大央企的牌子，这么小的地块硬是做成高低配，户型85-㎡比较杂，宣传的所谓的轩辕八景，在高低配逼仄空间下，实际又能呈现几分效果？项目优势不多，值得一提的就是品牌和学校吧。对这个盘，不建议作为首选。

大体量首改型社区——金科御府：

基本情况：项目位于中兴路中华路交叉口北米路西，占地面积亩，容积率2.99，建面约21万方，规划16栋25层高层，全部精装，预计5月份开盘。

户型配比▼

点评

这是一个均好型项目，没有明显硬伤，比招商舒适度要高，比碧桂园门槛要低，位置稍显偏僻，但新郑新区就这么大，远也远不到哪。从主力户型可以看出，金科更适合大多数首改型购房者，房源数量充足，是不错的选择。

寂寂无声的城心地王——佳兆业悦峰：

基本情况：项目位于中兴路南侧、文化路西侧，占地面积亩，容积率2.5，建面约16万方，规划7栋高层+3栋洋房，全部毛坯，预计7月份开盘。

户型配比：高层99-㎡，洋房-㎡。

点评

佳兆业拿的地位置确实好，但地价也真心贵，都是同一天拍的，招商的楼面价是元/平米，碧桂园的最高元/平米，佳兆业的楼面价是元/平米，而且新区楼盘距离都不远，售价不太拉的开，本来以为佳兆业会做出有特色的产品，结果这么中庸，与碧桂园、金科、招商相比，溢价提升难度不小。

除了这四个







































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