今年郑州楼市会回暖吗哪些区域值得关注看完

河南商报记者张超凡文/图

“年，我只卖出去十几套房子。年，考虑要不要换个行业。”

地产一线人员离市场最近，对市场的感知也最深。

这一年，郑州的地产从业者感慨：“太难了！”

楼市传统的金九银十旺销季不在；市场供需矛盾更加凸显。

这一年，购房者雾里看花，有人理性观望，也有人趁机买入。

这一年，郑州楼市让人记忆深刻。

年，它会让人更难忘吗?

（高新区某在售楼盘）

新房市场会回暖吗？

年，郑州主城区商品住宅整体供过于求，供升销降，库存进一步升高，去化压力陡增。

据贝壳研究院数据显示，年郑州主城区商品住宅供应万㎡，成交万㎡，成交量同比年减少8%，库存进一步升高，达到万㎡，去化周期为14月，健康去化周期为8~12个月。

年11月，郑州市自然资源和规划局公布的数据显示，郑州存量住宅用地总面积为.公顷（折合约为6.67万亩），项目总数为个，未动工土地面积为.公顷（折合约2.09万亩），已动工未竣工土地面积为.公顷（折合约为4.58万亩），其中未销售房屋的土地面积有.公顷（折合约为3.44万亩）。

数据来源：贝壳研究院

开盘大数据方面，年达到最低谷。开盘推售减半，全年去化率下降3成。

年大郑州（郑州主城八区，以及郊县包含荥阳，港区，中牟，新郑）共计个项目次开盘，共计推出套，比年减少45%；去化套，同比年减少69%；去化率34%，比年减少26个百分点。

（数据来源：楼市气象）

面临库存激增，去化承压的市场态势，年郑州的房地产市场会产生新变化吗？

梳理年的主城土拍可以发现，房企拿地以在售项目后续用地为多，后半年土地溢价情况要好于上半年，土地市场有所回暖。

数据来源：贝壳研究院

此外，年度供地计划放缓，虽完成率比年上升9%，但供应量比年下滑30%。这意味着年土地的供应量在减少，利于缓解年上半年的库存去化压力。

从金融政策层面上看，年前一天，央行、银保监会出台新规，给境内的中资银行涉房贷款占比划定了上限，稳定金融预期。

综上，年上半年，市场会出现一波小阳春。因为，郑州新房市场面临短期去库存压力，再加上房企偿债期到来，新房局部以价换量仍为主流。

从周期看，郑州千万级人口支撑下，成交量有保障，库存仍将保持健康，下半年房价大概率略有回升。

业内人士认为，郑州楼市是否会回暖需要看北京的情况。年北京的土地出让基本上没有限价，这给年北京楼市整体回暖奠定了基本条件。北京回暖之后，会带动整个京津冀乃至华北地区回暖。

二手房适合买入吗？

年二手房库存压力会持续增加，高库存压力下，溢价空间仍将处于较高水平。二手房成交量受新房分流影响，将继续维持低位，可择机买入。

贝壳研究院的数据显示，年郑州主城区成交下行，一二手价差进一步拉大，一二手住宅市场成交量同比均下降，二手成交占比下降，且二手与一手住宅均价价差达到元/㎡。

目前总体上来看，郑州的新房价格比二手房价格要高出元/㎡。

此外，从成交周期上看，郑州二手房成交节奏放缓，客户观望情绪浓厚，二手房客源、房源成交周期均拉长，郊区成交周期相对较短，主城成交周期相对较长。

数据来源：贝壳研究院

贝壳研究院的数据表明，二手成交以刚需为主，单价集中在1-1.2万元/㎡，成交面积主力则集中在90㎡以下，总价段集中在万元~万元，成交集中于老城区，金水区二手住宅成交占比较高。

从房龄上看，11年以内的房源成交量高，同时保值率较高房龄在11年以内的二手房更受市场青睐，且成交均价较高，老房源保值率较低。

从区域来看，郊区二手房成交周期相对较短，主城成交周期相对较长，二手房成交周期中牟最长，其次为东区。

议价空间方面，年二手议价空间整体波动不大，维持在3%-4%之间，中牟县议价率相对较高为4.1%。

综上，年，随着主城区新房的不断流入市场，二手库存压力会增大，周期明显拉长，以价换量成主流。郊县的二手房成交周期或将延长，因为年郊县土地供应集中，年上半年面临更大的去库存压力，新房会出现以价换量，分流二手房市场。

总之，年郑州的二手房在价格上依然比新房有优势，对于手中资金充足、有购房计划的消费者，可优先选择合适的二手房入手。

哪些区域值得